V Bovcu, eni najbolj prepoznavnih slovenskih turističnih destinacij, bodo od prihodnjega leta veljala nova pravila za kratkotrajno oddajanje stanovanj turistom. Občinski svet je sprejel odlok, po katerem bo mogoče posamezno stanovanje v kratkotrajni najem oddajati največ 270 dni v koledarskem letu.
Toda to ne pomeni, da bodo lahko vsi ponudniki apartmajev oddajali enako dolgo. Za sobodajalce, ki dejavnost opravljajo kot fizične osebe, namreč ostaja v veljavi strožja zakonska omejitev 180 dni.
Nova ureditev je pomembna za lastnike turističnih nastanitev, domačine in vse, ki razmišljajo o oddajanju nepremičnin v eni najbolj obiskanih občin v Posočju.
Občina potrdila omejitev, ki bo veljala od prihodnjega leta
Občinski svet Občine Bovec je na 29. redni seji v četrtek, 8. oktobra 2026, sprejel Odlok o določitvi časovnega obsega oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem na območju občine Bovec. Občina je podrobnosti sprejete odločitve objavila v ponedeljek, 12. oktobra, s čimer je lastnike in ponudnike turističnih nastanitev opozorila na pravila, ki jih bodo morali upoštevati pri načrtovanju prihodnje turistične sezone.
Po novem odloku bo posamezno stanovanje na območju bovške občine mogoče oddajati v kratkotrajni najem največ 270 dni v posameznem koledarskem letu. Gre za omejitev, ki se nanaša na uporabo stanovanja za kratkotrajno nastanitev gostov, ne pa na splošno prepoved oddajanja nepremičnin ali omejitev običajnega dolgoročnega najema.
Odlok je bil objavljen v Uradnem listu 9. oktobra in je začel veljati naslednji dan, vendar se bo uporabljal od 1. januarja 2027. To pomeni, da ponudniki za preostanek letošnjega leta ne smejo samodejno uporabljati novega režima, temveč morajo upoštevati pravila, ki zanje veljajo v letu 2026.
Za občino, kjer ima turizem pomembno vlogo v lokalnem gospodarstvu, je odločitev posebej pomembna. Bovec in okoliški kraji privabljajo obiskovalce zaradi doline Soče, pohodništva, kolesarjenja, vodnih športov in drugih oblik aktivnega oddiha. Kratkotrajno oddajanje zasebnih stanovanj je zato pomemben del nastanitvene ponudbe.
Zakaj 270 dni ne pomeni enake pravice za vse ponudnike?
Najpomembnejša podrobnost nove ureditve je razlika med omejitvijo za posamezno stanovanje in zakonskimi pravili za določeno obliko opravljanja dejavnosti. Občina je izrecno pojasnila, da se za sobodajalca, ki dejavnost opravlja kot fizična oseba, ne glede na občinsko omejitev uporablja zakonska omejitev največ 180 dni v koledarskem letu.
To pomeni, da fizična oseba, ki nastanitve oddaja v okviru statusa sobodajalca, ne more sklepati, da ji bovški odlok samodejno dovoljuje 270 dni opravljanja dejavnosti. Občinska omejitev 270 dni ne odpravlja zakonske omejitve 180 dni, ki velja za to obliko sobodajalstva.
Razlika je pomembna predvsem zato, ker izraz oddajanje apartmajev v vsakdanjem jeziku zajema različne načine poslovanja. Nekateri ponudniki dejavnost opravljajo kot fizične osebe, drugi prek registriranih podjetij ali drugih ustreznih oblik opravljanja nastanitvene dejavnosti. Njihove pravice in obveznosti niso nujno enake.
Pri presoji, koliko časa lahko posameznik oddaja stanovanje, zato ni dovolj poznati zgolj občinskega odloka. Pomembni so tudi status ponudnika, registracija dejavnosti, pogoji za uporabo stanovanja in druge veljavne zakonske zahteve. Sama omejitev 270 dni ne pomeni, da je vsakršno oddajanje do te meje dovoljeno brez dodatnih pogojev.
Kaj nova omejitev pomeni za lastnike apartmajev?
Za ponudnike, za katere se uporablja občinska omejitev 270 dni, nova ureditev pomeni, da morajo poslovanje načrtovati znotraj dovoljenega števila dni v koledarskem letu. Če bi želeli stanovanje turistom oddajati vse leto, tega v okviru takšne omejitve ne bodo mogli početi brez prekinitve.
270 dni predstavlja približno devet mesecev v letu, čeprav je dejanska razporeditev dovoljenega obdobja odvisna od načina izvajanja dejavnosti in drugih pravil. Za ponudnike v Bovcu je lahko takšen časovni okvir pomemben, saj turistično povpraševanje ni enakomerno razporejeno skozi vse leto.
Poletni meseci so zaradi reke Soče, pohodniških poti in aktivnosti na prostem tradicionalno posebej zanimivi za obiskovalce. Zimska sezona je odvisna od različnih dejavnikov, vključno z vremenskimi razmerami in razpoložljivo turistično ponudbo. Lastniki nastanitev bodo zato morali presoditi, kako bodo dovoljeno obdobje oddajanja uskladili s povpraševanjem.
Pomembno pa je, da odlok ne določa enakega poslovnega modela za vse. Nekateri ponudniki bodo morali zaradi svojega statusa še naprej upoštevati omejitev 180 dni, medtem ko bodo drugi lahko delovali znotraj občinskega časovnega okvira 270 dni, če izpolnjujejo tudi vse druge zakonske pogoje.
Občinski svet je o 270 dneh odločal že pred oktobrom
Oktobrska odločitev ni nastala čez noč. Bovški občinski svet je vprašanje kratkotrajnega oddajanja stanovanj obravnaval že na eni od prejšnjih sej, ko je sprejel usmeritev, da se v letih 2026 in 2027 oddajanje omogoči do 270 dni v letu.
Na oktobrski seji so svetniki obravnavali predlog odloka skupaj z analizo strokovnih podlag za določitev časovnega obsega kratkotrajnega oddajanja stanovanj v občini. Sprejem odloka je pomenil formalno ureditev tega vprašanja na lokalni ravni.
Takšna odločitev kaže, da je občina želela oblikovati jasnejša pravila za dejavnost, ki ima v lokalnem okolju velik gospodarski pomen. Vendar iz same objave odloka ni mogoče sklepati, da bo nova omejitev samodejno povečala število stanovanj, dostopnih za dolgoročni najem, ali zmanjšala število turističnih apartmajev.
Za takšne zaključke bi bili potrebni podatki o sedanji strukturi nastanitvenih zmogljivosti, številu stanovanj, ki se uporabljajo izključno za turistično oddajanje, in potrebah domačinov po stanovanjih. Sprejeti odlok določa časovni okvir, njegov dejanski vpliv pa bo mogoče ocenjevati šele po začetku uporabe.
Turizem in stanovanjska problematika sta tesno povezana
Kratkotrajno oddajanje stanovanj je v številnih turističnih krajih postalo pomembno gospodarsko vprašanje. Lastnikom omogoča dodatne prihodke, lokalnim ponudnikom storitev pa prinaša obiskovalce, ki uporabljajo restavracije, trgovine, športne dejavnosti in drugo turistično infrastrukturo.
Hkrati se v turističnih občinah odpira vprašanje razpoložljivosti stanovanj za prebivalce. Če se več nepremičnin uporablja predvsem za nastanitev turistov, je lahko ponudba dolgoročnih najemnih stanovanj manjša. Kako močan je ta učinek v posamezni občini, pa je odvisno od lokalnih razmer, zato ga brez konkretnih podatkov ni mogoče pripisati samo turističnemu oddajanju.
Bovec je pri tem poseben zaradi svoje izrazite usmerjenosti v turizem in naravnih danosti, ki privabljajo obiskovalce iz Slovenije in tujine. Za številne družine in podjetnike je turistična dejavnost pomemben vir prihodkov, zato spremembe pravil vplivajo tudi na njihove poslovne načrte.
Nova ureditev odpira vprašanje, kako bo občina v prihodnje usklajevala razvoj turistične ponudbe s potrebami stalnih prebivalcev. Sam odlok tega ravnotežja še ne zagotavlja, predstavlja pa eno od pravil, znotraj katerih se bo kratkotrajno oddajanje izvajalo.
Kaj morajo ponudniki preveriti pred začetkom leta 2027?
Za lastnike stanovanj in druge ponudnike kratkotrajnih nastanitev bo ključno, da pred začetkom prihodnjega leta preverijo, katera omejitev velja za njihovo konkretno obliko opravljanja dejavnosti. Pri tem je treba razlikovati med dovoljenim številom dni oddajanja posameznega stanovanja in omejitvami, ki so povezane s statusom sobodajalca.
Občina Bovec je v uradnem obvestilu jasno izpostavila obe številki: največ 270 dni za posamezno stanovanje po občinskem odloku in največ 180 dni za sobodajalca, ki dejavnost opravlja kot fizična oseba. To je bistvena informacija, ki jo morajo ponudniki upoštevati pri načrtovanju rezervacij.
Pri tem ostajajo pomembne tudi druge obveznosti, povezane z registracijo nastanitvene dejavnosti, prijavo gostov in izpolnjevanjem pogojev za oddajanje. Novi občinski odlok teh obveznosti ne nadomešča in jih sam po sebi ne odpravlja.
Ponudnikom, ki niso prepričani, kateri režim velja zanje, je zato smiselno priporočiti preverjanje uradnega besedila odloka in veljavnih zakonskih pravil, preden sprejmejo rezervacije za obdobja, ki bi lahko presegla dovoljeni časovni okvir.
Nova pravila so sprejeta, njihovi učinki pa bodo vidni prihodnje leto
Bovški občinski svet je z oktobrskim odlokom določil časovno omejitev kratkotrajnega oddajanja stanovanj, ki bo začela veljati v praksi z začetkom leta 2027. Odločitev je pomembna za turistične ponudnike, saj določa, koliko dni bo posamezno stanovanje lahko namenjeno kratkotrajnemu najemu.
Toda najbolj pomembno je, da 270 dni ne velja samodejno za vsakega sobodajalca. Za fizične osebe, ki dejavnost opravljajo v statusu sobodajalca, ostaja zakonska omejitev 180 dni v koledarskem letu. Razlika lahko bistveno vpliva na načrtovanje poslovanja in sprejemanje rezervacij.
Občina je tako sprejela nova pravila, ki bodo posegla v organizacijo turistične ponudbe v enem najbolj obiskanih delov Posočja. Ali bodo vplivala tudi na širšo stanovanjsko ponudbo in razvoj lokalnega turizma, pa bo mogoče presojati šele po začetku njihove uporabe.
Za ponudnike apartmajev v Bovcu bo zato leto 2027 prineslo pomembno vprašanje: ne le koliko dni lahko oddajajo stanovanje, temveč predvsem, katera pravila veljajo za njihov način poslovanja.
Spletno uredništvo Goriške novice
